多井畑南町分譲地第2期
募集開始
区画図
1号地 163.72�屐�49.52坪 2,280万円2号地 176.22�屐�53.30坪 2,080万円3号地 166.13�屐�50.25坪 1,890万円●神戸市須磨区多井畑南町5番2他●地下鉄妙法寺駅バス15分多井畑南町停徒歩3分
●地目/宅地 ●土地権利/所有権 ●第1種住居専用地域 ●建/60% 容/200%
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周辺施設
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v 新着エントリー！
★多井畑南町2期分譲★ 2008/06-29（日） 明石市鳥羽! 限定3区画! 2008/06-27（金） 流動性に影響を与える要素 2008/06-26（木） 流動性リスク 2008/06-26（木） 利回り 2008/06-26（木） 不動産と高級車 2008/06-26（木） 税制上のメリット 2008/06-26（木） 不動産の担保力 2008/06-26（木） 不動産投資の魅力 2008/06-26（木） ミドルリスク・ミドルリターン 2008/06-26（木） 不動産投資とは 2008/06-26（木） 投資とは 2008/06-26（木） 不動産探し最良のパートナーとして 2007/07-06（金）多井畑南町分譲地第2期募集開始区画図1号地 163.72�屐�49.52坪 2,280万円2号地 176.22�屐�53.30坪 2,080万円3号地 166.13�屐�50.25坪 1,890万円●神戸市須磨区多井畑南町5番2他●地下鉄妙法寺駅バス15分多井畑南町停徒歩3分
●地目/宅地 ●土地権利/所有権 ●第1種住居専用地域 ●建/60% 容/200%
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周辺施設 
A号地 121.30�屐�36.69坪 2,150万円B号地 121.28�屐�36.68坪 2,215万円C号地 121.28�屐�36.68坪 2,215万円●地目/宅地 ●土地権利/所有権 ●接道状況/公道 東南6.0ｍ●大阪ガス ●公営上下水
●市街化区域 ●第２種中高層住居専用地域 ●建/60% 容/200%
●鳥羽小学校・野々池中学校区
他の投資商品と比較した場合、不動産は流動性が低い投資商品です。また、不動産は同じものが2つとない商品であり、売主、買主による相対取引となっていることから個別事情によって現金化する場合の不動産価格に大きな影響をおよぼします。
不動産の個別事情と価格の関係不動産はその個別性と相対取引という事情から、取引価格が他の投資商品に比べて把握しづらいと言えるでしょう。不動産を売却（現金化）する場合、価格に影響を与える個別性には大きくわけて物件そのものの個別事情と、売主、買主などの取引当事者の個別事情があります。
◆仮に同一地域での隣り合った不動産であったとしても、下記に掲げるような個別事情によって取引価格はおおきく違いが出てきます。また、不動産でも、中古マンションの一室など、すでに同一マンション内で取引の事例がある場合や、同一地域内に取引事例のある更地などを売却する場合などは、比較が容易なため、あまり下記のような個別の影響を受けないと言えるでしょう。
・土地の形
・建物の状態、質（建物の築年数、設備、スペックなど）
・テナントの状況、質（賃料の水準、支払い状況、空室など）
・法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
・近隣との関係（近隣との紛争、境界、越境物など）
◆物件の個別事情が取引価格に影響を与えるのは前述のとおりですが、それ以上に、売主、買主の事情が取引価格に大きな影響を与えるといっても過言ではないでしょう。
例えば売主の事情によって一日でも早く売却して現金がほしい場合などは、売却金額より、売却資金が手元に入るまでの期間が重要視されますので、当然、買い手には足元を見られ、相場より安く買い叩かれる事が想定されます。
また、このように売り急ぎの場合、広く「買主」を探すことも時間的に限られてしまいますので、現実的には意思決定が早く、資金力も豊富なプロの不動産買取業者などが相場（エンドユーザーの購入価格相場）の70％〜80％くらいで買い取る事が多くなります。
逆に購入希望者が複数いる場合や、買主側に購入の希望が強い場合、例えば、隣接土地の所有者などで、その不動産を購入することにより所有している土地の価値が増す場合など、購入することによりメリットを受けられる人に売却する場合には、周辺相場と同等以上で売却できる可能性が出てきます。このように不動産は相対取引ですので、短期間で売却したいという希望が強い場合や、反対にどうしても、その物件を購入したいというような場合など、当事者の意向が価格に大きく反映するという特性があります。
・1日も早く売りたい
・売らざるを得ない
・どうしても買いたい
・買わなければいけない
不動産投資をはじめ、株式や債券、預貯金など投資にはどれくらいの利益、利回りが得られるかという収益性が重要視されていますが、投資した資金がいざというとき迅速に現金に換えられるか、ということも非常に重要な指標となります。これを流動性といいます。投資商品と流動性流動性とは如何に迅速に資金化、現金化できるかという尺度です。現金化できる時間が短いほど流動性は高く、現金化できる時間が長いほど流動性は低いと言えます。
預貯金、株式、不動産の流動性すなわち現金化できる期間は以下のとおりです。
◆預貯金・MRF・MMFなど
即日 ◆上場株式・金・保険金（解約金）など
４日前後 ◆不動産
物件により異なる 流動性という観点で投資商品のリスクを考えると、流動性が高い商品はリスクが低く、流動性の低い商品はリスクが高くなります。一般的にリスクとリターンは比例しますので、別の言い方をすれば流動性の高い商品は短時間で現金化できることから流動性リスクが低く、リターン（利回り）が低いといえるでしょう。
一方、流動性の低い商品は現金化するのに時間がかかるため、流動性リスクが高く、その代わり比較的、高いリターンが望めるといえるでしょう。
値動きの激しい上場株式などはハイリスク、ハイリターンと言われますが、流動性が高いため、株価の下落局面などの場合、すぐに売却できるということからリスクを回避することが可能となります。
不動産投資における尺度のひとつに「利回り」という言葉があります。不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。
投資利回り(%)=年間収入÷不動産価格×100
例えば１,０００万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が５０万円だとすると、この不動産の利回りは５％となります。
ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。
また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費を引いた実際の収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて２つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。
表面利回り(%)
年間収入÷不動産価格×100
実質利回り(%)
(年間収入-諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100
投資利回り(%)=年間収入÷不動産価格×100例えば１,０００万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が５０万円だとすると、この不動産の利回りは５％となります。
ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。
また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費を引いた実際の収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて２つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。
表面利回り(%)
年間収入÷不動産価格×100実質利回り(%)
(年間収入-諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100
宅地建物取引業
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